양도소득세 계산기

계산하기

계산 방법과 알아둘 것

양도세는 '차익'에 붙습니다

양도세는 판 금액 전체가 아니라, 판 값에서 산 값과 필요경비를 뺀 차익에 매깁니다.

양도차익	양도가액 − 취득가액 − 필요경비
필요경비	취득세, 중개수수료, 자본적 지출(확장·새시 등)

1세대1주택은 12억까지 비과세

1세대가 1주택을 2년 이상 보유·거주하고 팔면, 양도가액 12억원까지는 세금이 없습니다. 12억을 넘는 고가주택은 초과분에만 세금이 붙습니다.

장기보유특별공제 — 최대 80%

구분	공제율
일반(상가·토지·다주택)	보유 3년~ 연 2%, 최대 30%
1세대1주택(거주 2년↑)	보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%

거주가 2년 미만이면 80%표가 아니라 일반표(30%)로 밀려납니다. '오래, 그리고 실제로 살았느냐'가 세금을 가릅니다.

세율 — 오래 가질수록 낮게

보유기간	세율
1년 미만	70% (단기)
1년~2년	60% (단기)
2년 이상	기본세율 6~45%

여기에 기본공제 연 250만원을 빼고, 산출세액의 10%가 지방소득세로 더 붙습니다.

반영하지 않은 것

다주택 중과, 감면(8년 자경농지 등), 조합원입주권·분양권, 취득가액 환산은 이 계산에 넣지 않았습니다. 제도가 자주 바뀌고 사정이 복잡한 영역이라, 큰 금액이라면 세무사와 상의하고 국세청 홈택스에서 확인하세요.

자주 묻는 질문

1세대1주택은 무조건 세금이 없나요?

2년 이상 보유·거주하고 양도가액이 12억원 이하면 비과세입니다. 12억을 넘는 고가주택은 초과분에만 세금이 붙되, 장기보유특별공제로 최대 80%까지 깎입니다.

장기보유특별공제 80%는 어떻게 받나요?

1세대1주택이 보유 10년 + 거주 10년을 채우면 보유 40% + 거주 40% = 80%입니다. 거주가 2년 미만이면 80%표가 아니라 일반표(보유만, 최대 30%)로 밀려납니다. 전세만 주고 살지 않았다면 80%를 못 받습니다.

2년도 안 돼서 팔면 세금이 많이 나오나요?

네. 보유 1년 미만은 70%, 1~2년은 60% 단기 세율이 붙고, 장기보유특별공제도 없습니다. 오래 보유할수록 세율이 낮아지고 공제가 커집니다.

이 계산기로 다주택 양도세도 되나요?

기본 계산(양도차익·장특공·기본세율)은 참고할 수 있지만, 다주택 중과세율은 반영하지 않았습니다. 중과 여부와 세율은 조정대상지역 지정에 따라 바뀌니, 다주택이라면 세무사와 상의하고 홈택스에서 확인하세요.

더 읽을거리

10년 살면 양도세가 80% 사라지는 이유를 블로그에 자세히 적었습니다.

절세의발견 블로그에서 읽기 →

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