상환방식 비교 계산기

계산하기

계산 방법과 알아둘 것

두 방식의 차이

원리금균등은 매달 같은 금액을 냅니다. 초반에는 그 안에서 이자가 많고 원금이 적습니다. 갚아 갈수록 비율이 뒤바뀝니다.

원금균등은 원금을 기간으로 나눠 매달 같은 원금을 갚고, 이자는 남은 원금에만 붙입니다. 그래서 첫 달이 가장 많고 매달 줄어듭니다.

원리금균등  매달 = P x i / (1 - (1+i)^-n)
            총이자 = 매달 x n - P

원금균등    매달 원금 = P / n
            k 달째 이자 = (남은 원금) x i
            총이자 = i x P x (n+1) / 2

원금균등의 총이자가 깔끔한 식으로 떨어지는 이유는, 남은 원금이 매달 같은 폭으로 줄어드는 등차수열이기 때문입니다.

총이자만 보면 안 됩니다

원금균등이 총이자가 적은 것은 맞습니다. 원금을 빨리 줄이니 이자가 붙을 대상이 빨리 작아지기 때문입니다.

그런데 초기 상환액이 큽니다. DSR은 연간 갚는 원리금을 소득의 일정 비율 안으로 묶는 규제라, 초기 상환액이 크면 그만큼 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다.

3억을 금리 4.5%로 30년 빌리는 경우, 원금균등이 총이자를 약 4,400만원 아끼지만 DSR 40% 기준으로 연소득이 약 1,260만원 더 있어야 합니다.

이자를 아끼려고 원금균등을 고르려 해도, 소득이 빠듯하면 한도에서 먼저 막힙니다. 두 가지를 함께 봐야 하는 이유입니다.

언제 뒤집히나

원금균등은 처음에 더 내다가 어느 시점부터 덜 냅니다. 위 조건에서는 11년 10개월째입니다. 그 전에 팔거나 갚을 계획이라면 원금균등의 이득을 다 못 누립니다.

이 계산기에는 바뀌는 값이 없습니다

상환방식 계산은 법이나 고시가 아니라 순수한 산수입니다. 여기 나오는 숫자는 제도가 바뀌어도 달라지지 않습니다. DSR 상한만 규제 값이라 따로 관리합니다.

자주 묻는 질문

어느 쪽이 유리한가요?

총이자만 보면 원금균등입니다. 다만 초기 부담이 크고 DSR 한도를 더 먹습니다. 소득에 여유가 있고 오래 보유할 생각이면 원금균등, 초기 현금흐름이 빠듯하거나 몇 년 안에 팔 계획이면 원리금균등이 무난합니다.

중간에 바꿀 수 있나요?

상품에 따라 다릅니다. 대체로 실행할 때 정하면 바꾸기 어렵습니다. 바꾸려면 갈아타기(대환)를 해야 하는 경우가 많고, 그때는 중도상환수수료가 붙는지 따져야 합니다.

거치기간이 있으면요?

이 계산기는 거치기간 없이 바로 원금을 갚는 경우입니다. 거치기간에는 이자만 내므로 총이자가 더 늘어납니다. 거치기간이 있는 대출이라면 그만큼 더 나온다고 보시면 됩니다.

DSR 필요 소득이 왜 이렇게 큰가요?

이 대출 하나만 있다고 봤을 때의 값입니다. 신용대출이나 카드론이 있으면 그 원리금까지 합쳐서 계산하므로 필요 소득이 더 올라갑니다. 전체 한도는 대출한도 계산기에서 확인해 보세요.

총이자 차이가 정말 이렇게 크나요?

기간이 길수록 벌어집니다. 30년이면 차이가 크고 10년이면 훨씬 작습니다. 금액과 기간을 바꿔 가며 넣어 보시면 어느 쪽이 크게 작용하는지 바로 보입니다.

더 읽을거리

원리금균등과 원금균등의 총이자·DSR 차이를 블로그에 자세히 적었습니다.

절세의발견 블로그에서 읽기 →

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